Наръчник за чужденци: купуване на имот в България (2026)

Защо чужденците гледат към България

България през 2026 г. е необичайно чисто ценностно предложение: пълноправен член на ЕС, вече в еврозоната (прие еврото на 1 януари 2026 г. при фиксиран курс 1,95583 лв. = €1), с цени на първокласни имоти, които са част от западноевропейските. За европейските купувачи валутният риск изчезна. За всички входната цена е ниска, а начинът на живот — планини, море, ниски данъци — е привлекателен.

Но всеки път изникват няколко реални въпроса. Ето ясни отговори, актуални към 2026 г. (Това е обща информация, а не правен съвет — вижте бележката в края.)

Може ли наистина да купите? Въпросът за земята

Това е точката, която най-често се разбира погрешно, затова нека сме прецизни. Правилата се различават за сгради спрямо земя и за граждани на ЕС спрямо извън ЕС.

• Сгради и апартаменти: Всеки, от която и да е държава, от ЕС или не, може да купи апартамент или сграда директно на свое име. Без ограничение.
• Земя — граждани на ЕС/ЕИП: След изтичането на преходните периоди след присъединяването гражданите на ЕС/ЕИП могат да купуват земя, включително урегулирани поземлени имоти, при по същество същите условия като българите. (Земеделската и горската земя е единствената област, където може да важи остатъчно условие — струва си да се провери с адвокат, ако това е целта ви.)
• Земя — граждани извън ЕС: Физическо лице извън ЕС не може да притежава земя на свое лично име — това включва парцела под къщата, урегулираните поземлени имоти и земеделската земя. Това произтича от Конституцията на България. Можете да притежавате сградата, но не и земята под нея, на свое име.

Стандартното, добре установено решение за купувачи извън ЕС е да закупят земята чрез българско дружество (ЕООД — еднолично дружество с ограничена отговорност). Минималният капитал е символичен (от 1 евро), регистрацията отнема само няколко работни дни, и тъй като ЕООД е българско юридическо лице, то може да притежава земя без ограничение. Компромисът е текуща администрация: годишни отчети, корпоративен данък (10%) и данък при източника върху разпределените дивиденти. За вила със собствен парцел това е обичайният път — адвокатът ви го учредява като част от покупката.

Процесът на покупка, стъпка по стъпка

Механиката е ясна и обикновено отнема 4–8 седмици:

1. Резервация — договаряте цената и плащате малък резервационен депозит (≈ €1 000–2 000), за да свалите имота от пазара.
2. Правна проверка — адвокатът ви проверява собствеността, търси ипотеки и задължения и потвърждава градоустройствения/регулационния статут.
3. Предварителен договор — плащате депозит, обикновено 10%. Ако купувачът се откаже, депозитът се губи; ако продавачът се откаже, дължи го двойно обратно.
4. Нотариален акт — подписва се пред нотариус, който проверява самоличността и законността; остатъкът се плаща тук.
5. Вписване — актът се вписва в имотния регистър (кадастъра) и имотът е ваш.

Ангажирането на независим адвокат (не този на продавача) от стъпка 2 нататък е най-важното нещо, което един чуждестранен купувач прави.

Данъци и текущи разходи

Данъчното третиране на имотите в България е известно с лекотата си:

• Данък придобиване/прехвърляне: общински, в диапазон 0,1–3%; София начислява максималните 3% от декларираната стойност, обикновено плащан от купувача.
• Нотариална такса: приблизително 0,4–1,5% от цената (регресивна), плюс ДДС върху таксата.
• Такса вписване: около 0,1% от цената.
• Общо разходи по сделката: обикновено ~3–6% върху цената, включително адвоката ви.
• Годишен данък сгради: малки 0,01–0,45% от данъчната оценка (не пазарната стойност), плюс общинска такса смет — за повечето домове скромна годишна сума.
• ДДС при ново строителство: стандартните 20% важат за първата продажба на нова сграда от инвеститор и за урегулирани имоти; обикновено вече е включен в обявената цена. По-старите сгради (над 5 години) са освободени.

Практичен списък

• Ангажирайте независим български адвокат, преди да платите каквото и да е.
• Ако сте извън ЕС и купувате земя/къща, учредете структурата ЕООД с този адвокат като част от сделката.
• Проверете чиста собственост и регулационен статут писмено преди предварителния договор.
• Ако купувате на зелено, потвърдете какво защитава парите ви и обвържете плащанията със строителните етапи (Акт 14 / 15 / 16).
• Заложете ~5–6% над цената за разходи по сделката.

България прави купуването наистина достъпно за чужденци — правилата са проходими, данъците са ниски, а от януари 2026 г. валутата е еврото. Единствената структурна особеност, собствеността върху земя за купувачи извън ЕС, има чисто, рутинно решение. С правилния адвокат чуждестранен купувач може да притежава вила над София горе-долу толкова лесно, колкото и местен.

Това е обща информация, актуална към 2026 г., а не правен, данъчен или имиграционен съвет. Правилата се променят, а индивидуалните ситуации се различават — винаги се консултирайте с квалифициран български адвокат за вашата конкретна покупка.

За повече визуални новини, последвайте ни в Instagram и TikTok.